На фоне стремительного развития онлайн-торговли и меняющихся потребительских предпочтений, российский рынок коммерческой недвижимости переживает период глубоких и неуклонных трансформаций. Цифры, свидетельствующие о сокращении количества торговых точек, говорят не просто о временных сложностях, но о долгосрочном тренде, который кардинально меняет ландшафт городов и формирует новые инвестиционные приоритеты. Этот процесс, затронувший как крупнейшие мегаполисы, так и небольшие города, требует всестороннего анализа причин, динамики изменений и, самое главное, прогнозирования дальнейших перспектив для всех участников рынка – от собственников недвижимости и девелоперов до инвесторов и ритейлеров.
Статистика последних лет рисует картину, которая вызывает серьезную тревогу и заставляет задуматься о причинах столь резких изменений. Масштабное сокращение числа торговых точек – явление, не наблюдавшееся с начала двухтысячных годов, – свидетельствует о кардинальной перестройке розничной торговли. Это не единичные случаи, а системный процесс, охватывающий различные сегменты и форматы. Анализ этих цифр позволяет не только понять текущее положение дел, но и предсказать будущие тенденции.
Москва, являющаяся крупнейшим потребительским рынком страны, также демонстрирует наиболее заметные изменения. С начала 2025 года до начала 2026 года количество торговых точек в столице сократилось с 87 000 до 82 500, что составляет впечатляющее снижение на 4 500 магазинов. Это говорит о том, что даже в условиях высокого спроса и плотности населения, традиционная офлайн-розница сталкивается с серьезными вызовами. Подобная тенденция прослеживается и в Санкт-Петербурге, где за тот же период число торговых точек уменьшилось с 44 000 до 42 200.
Особенно ярко негативная динамика проявляется в сегменте продуктового ретейла. В 2025 году наблюдалось радикальное падение числа открытий новых магазинов формата «у дома» – в шесть раз по сравнению с предыдущим годом, что является рекордным показателем с 2017 года. Крупные розничные сети, некогда активно экспансировавшие свои торговые площади, в 2025 году открыли лишь 5 300 новых точек, что на 30% меньше, чем в 2024 году. Это свидетельствует о пересмотре стратегий развития и отказе от массового открытия магазинов в пользу более точечных и эффективных решений.
Примеры конкретных компаний лишь подтверждают общую тенденцию. Сеть «Вкусвилл», известная своим фокусом на здоровое питание и близость к покупателю, была вынуждена закрыть 286 магазинов, что составляет 12,7% от общего числа ее точек, оставив в сети 1 973 магазина. При этом компания активно развивает онлайн-направление, где уже более 50% выручки генерируется через интернет-канал, что подчеркивает стратегический сдвиг в сторону цифровизации. Аналогичную политику проводит и дискаунтер «Светофор», который ликвидировал более 300 магазинов. Это решение продиктовано необходимостью оптимизации бизнеса и избавления от убыточных локаций, не соответствующих современным экономическим реалиям.
Сокращение числа торговых точек – это не проявление одного фактора, а результат сложного комплекса причин, каждая из которых вносит свой вклад в общую картину. Понимание этих факторов крайне важно для выработки адекватных стратегий как ритейлерами, так и собственниками коммерческой недвижимости.
Рост и доминирование маркетплейсов, таких как Wildberries, Ozon и Яндекс.Маркет, являются, пожалуй, одним из ключевых драйверов изменений. Потребительское поведение сместилось в сторону онлайн-приобретения товаров, что делает содержание большого количества офлайн-точек менее оправданным с экономической точки зрения. Удобство, широкий ассортимент и возможность сравнения цен в интернете привлекают все большую долю покупателей, вынуждая традиционных ритейлеров пересматривать свои бизнес-модели и сокращать физическое присутствие.
Провал мини-маркетов, таких как «Дикси Go», «Налету», «Заряд» и аналогичных форматов, также играет свою роль. Эти магазины, часто расположенные в новых жилых комплексах, столкнулись с рядом проблем. Завышенные цены на товары, высокая конкуренция, в том числе со стороны специализированных алкомаркетов, и, как следствие, недостаточный спрос потребителей в новых или развивающихся районах, привели к их нерентабельности. Покупатели предпочитают либо более крупные магазины с более низкой ценовой политикой, либо специализированные точки, либо, опять же, онлайн-покупки.
Удорожание ведения бизнеса является еще одной существенной причиной. Дефицит квалифицированной рабочей силы, сопровождающийся ростом заработных плат, увеличивает операционные расходы. Рост арендных ставок, особенно в востребованных локациях, и повышение тарифов на коммунальные услуги ложатся дополнительным бременем на плечи ритейлеров, делая некоторые форматы торговли нерентабельными.
Налоговая нагрузка также оказывает значительное влияние. С 2026 года лимит для применения упрощенной системы налогообложения (УСН) был снижен с 60 миллионов рублей до 20 миллионов рублей в месяц. Это вынуждает многие компании, чьи доходы приближаются к прежнему лимиту, либо сокращать свою деятельность, разбивая ее на несколько юридических лиц, что усложняет управление, либо вовсе закрываться, чтобы остаться в рамках налогового режима. Для малого и среднего бизнеса, особенно работающего в ритейле, это может стать непосильным бременем.
Снижение покупательской активности, обусловленное инфляцией и общим экономическим спадом, также вносит свой вклад. Потребители становятся более осторожными в своих тратах, фокусируясь на товарах первой необходимости и сокращая расходы на второстепенные товары. Это непосредственно сказывается на продажах, особенно в сегментах, не связанных с критически важными потребностями.
Наконец, развитие дарксторов – специализированных складских помещений, предназначенных для комплектации и быстрой доставки онлайн-заказов, – стирает границы между офлайн и онлайн. Ретейлеры активно переводят свои торговые операции в интернет, используя дарксторы для оптимизации логистических цепочек и ускорения доставки. Это позволяет им сократить или вовсе отказаться от необходимости содержать обширную сеть физических магазинов, особенно в районах с низкой проходимостью.
Несмотря на общую негативную тенденцию, существуют компании и форматы, которые демонстрируют уверенный рост и продолжают развиваться. Эти примеры не только показывают жизнеспособность определенных моделей бизнеса, но и определяют будущие направления развития коммерческой недвижимости.
Globus, один из крупнейших игроков рынка гипермаркетов, планирует расширять свою сеть, открывая новые гипермаркеты. Так, запланировано открытие одного гипермаркета в Туле и двух – в Московской области. Это свидетельствует о вере компании в долгосрочный спрос на крупноформатную торговлю, особенно в регионах с недостаточным уровнем насыщения подобными объектами.
«Ашан» также делает ставку на крупные форматы и выход в регионы, которые традиционно были менее охвачены развитием федеральных сетей. Компания фокусируется на Сибири и Дальнем Востоке, ориентируясь на рынки с высоким потенциалом роста и меньшей конкуренцией. Этот подход предполагает, что при правильном выборе локации и масштабе проекта, крупные торговые объекты остаются востребованными.
Данные примеры подчеркивают, что успех в современной розничной торговле зависит от правильной стратегии, а не просто от наличия физических точек. Компании, которые способны адаптироваться к меняющимся условиям, инвестировать в омниканальность и выбирать перспективные локации, продолжают расти и развиваться, демонстрируя устойчивость своего бизнеса.
Сокращение количества торговых точек неизбежно влечет за собой существенные изменения на рынке коммерческой недвижимости. Этот процесс формирует новые тренды, которые уже сейчас начинают определять его будущее.
Наблюдается явный избыток торговых площадей, особенно в спальных районах крупнейших мегаполисов. Массовое закрытие магазинов приводит к появлению свободных помещений, которые ранее пользовались высоким спросом. Это создает вызовы для собственников недвижимости, требуя гибкости и готовности к трансформации.
Происходит смена приоритетов у инвесторов. Традиционные инвестиции в торговые центры общего назначения теряют свою привлекательность, в то время как растет интерес к более нишевым и перспективным объектам. В тренде оказываются районные торговые центры, ориентированные на локальные потребности жителей, логистические центры, которые обеспечивают бесперебойную работу онлайн-торговли, площадки для дарксторов, а также объекты, расположенные в зонах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком.
Начинается настоящая борьба за «золотые» локации – те районные и городские территории, где сохраняется высокий потребительский спрос и обеспечена отличная транспортная доступность. Крупные игроки рынка, как ритейлеры, так и девелоперы, будут активно конкурировать за эти территории, стремясь занять наиболее выгодные позиции.
Ожидаются значительные колебания арендных ставок. В районах, где произошло насыщение торговыми площадями и наблюдается спад, ставки, скорее всего, упадут на 15-20%. Напротив, в перспективных локациях, где спрос сохраняется или растет, арендные ставки могут даже увеличиться, отражая возросшую конкуренцию за ценные квадратные метры.
Растет спрос на новые форматы торговых пространств. В выигрыше окажутся гибридные модели, сочетающие в себе элементы онлайн- и офлайн-торговли. Это могут быть шоурумы, магазины с пунктами выдачи заказов, а также многофункциональные пространства, объединяющие в себе различные сервисы, такие как фуд-холлы, кофейни, зоны для проведения мастер-классов и мероприятий. Такие пространства способны привлекать и удерживать покупателей, предлагая комплексный опыт.
Современные тенденции указывают на то, что формат небольших, отдельно стоящих магазинов, возможно, постепенно уходит в прошлое, уступая место более крупным и интегрированным форматам. Онлайн-каналы продаж и районные торговые центры, отвечающие потребностям локального сообщества, становятся новыми лидерами потребительского спроса.
Дарксторы и маркетплейсы, будучи основными драйверами развития электронной коммерции, будут все активнее формировать спрос на специализированные складские и логистические помещения. Инвестиции в этот сектор будут продолжать расти, поскольку они напрямую связаны с растущими объемами онлайн-торговли.
Для инвесторов в коммерческую недвижимость такой расклад означает необходимость переориентации. Главными направлениями для инвестиций становятся: районные торговые центры, логистические хабы, дата-центры (как основа для цифровой инфраструктуры) и, конечно же, дарксторы. Выбирать следует локации с высоким трафиком, отличной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, которые обеспечат устойчивый спрос на аренду.
Развитие гибридных форматов – это не просто модный тренд, а необходимость для адаптации к меняющимся потребительским привычкам. Интеграция онлайн- и офлайн-каналов, создание многофункциональных пространств, способных удовлетворять разнообразные потребности посетителей, станет ключом к успеху.
Таким образом, сокращение офлайн-торговых точек – это не временное явление, а долгосрочный тренд, обусловленный технологическим прогрессом и изменением потребительского поведения. Успех на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие годы будет сопутствовать тем, кто способен быстро адаптироваться к новой реальности, инвестировать в перспективные сегменты и предлагать инновационные решения.